北京多大面积(北京楼市,买房投资,应该买多大面积的房子)

北京多大面积
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在北京投资买房,纯粹的投资目的,应该买多大面积的呢?今天来解答这个问题,这篇文章与昨天发布的文章结合在一起看效果更佳。
 
出于投资目的买房,从各个维度来看,最重要的因素是出售的时候要有足够的接盘侠,韩信将兵,多多益善。
 
不管买的是价格多低、多高的房子,也不管是老破小还是远大新,房子出售时需要有人接盘才行。如果没人接盘,房子上涨就是浮盈,没法最终变现。当然了,有的人说我不用变现,长期持有,出租收租金;也有的人可以看通过抵押贷,从银行贷款变现。但是,对于要出售房子的投资客来说,接盘侠依然是多多益善。
 
作为投资客,在北京买房投资,单纯从面积上看,买多大面积的合适呢?
 
按照昨天文章的统计的2020年度成交房子数据,80%的房子面积在110平米以内。110平以上的房子,占比只有20%。换个角度看,110平以内的房子,潜在的买房人最多;110平以上的房子,潜在的购房群体一下子缩小很多。
 
考虑到接盘侠的数量,显然是买110平以内的房子,后期更容易出手。面积在110平以内的房子,又可以细分。其中60-109平的房子,占比52%。这个面积区间的房子,基本上是两居、三居为主,可以满足居住需求,属于典型的刚需住房。所以,如果投资的话,选择这个面积区间的,后续出售变现相对更容易一些。
 
这个结论,完全是建立在2020年北京成交二手房的二八定律的分界线上的。按照昨天统计的数据,110平米,可以作为2020年北京成交二手房二八定律的分界线。

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按照上面的原则,是不是低于60平米或者高于110平米的房子,投资的时候就不能买了呢?答案显然是否定的。
 
有的人就看好老破小学区房,也喜欢投资老破小学区房。而有的人则相反,对老破小学区房完全下不去手,只喜欢远大新。
 
第一部分是大的原则,遇到具体问题,还得具体分析。比如东城、西城、海淀都有大量的面积在60平以内的房子,因为有学区概念,教育配套好。低于60平米的显然也值得购买。同样的思路框架,北京有大量的远大新,有新房也有次新品质房,面积超过110平米,这样的房子,显然也值得购买。
 
只不过,不同面积的房子,面向的买房对象不同。
 
看到这里,是不是觉得很有道理?单纯从房屋面积的维度看房产投资,这种分析框架完全没有问题。
 
但是,现实中按照这个分析框架进行实际操作,多半行不通。因为,这里缺了另外一个重要指标:价格。
 
同样的60平米,海淀、西城、朝阳热点学区的60平,跟非热点学区的60平米,价格相差特别大。举个简单例子,热点学区60平,可能8-900万的总价,而非热点学区的60平,可能只需要3-400万,总价上能翻倍。
 
当我们加上价格这个限定条件,再结合面积来看,就有意义了。比如600万的预算,或者买学区的50-60平米,或者远大新的80-100平。
 
投资买房,选多大面积呢?在一定预算范围内,60-110平这个面积区间,基本可以解决大部分投资客的需求。
 
对于个别资金体量特别小的,或者资金体量特别大的,整个投资配置就是完全不同的思路了。比如资金体量大的人,拿着3000万买房投资,你让他买5套80-100平米、价格600万的房子。按照现在北京的限购政策,一方面没有这么多的购房资格,另一方面,即使有购房资格,频繁多次交易,投资客心里也烦躁。这种群体,比较大的概率是选择一套豪宅直接买上,或者最多拆成两套。
 
买房投资,千人前面,没有固定的一成不变的方案。

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